Les avantages d'une SCI : votre guide complet pour un investissement immobilier malin
Plongeons dans le merveilleux monde de la SCI (Société Civile Immobilière) : son fonctionnement, des astuces pratiques et quelques anecdotes croustillantes pour rendre le tout plus digeste. Je reçois beaucoup de questions à ce sujet alors... Let's go !
Pour commencer, la SCI n’est pas automatique, elle n’est pas forcément appropriée et ne doit pas être utilisée pour “le style”. On évite le montage fastidieux et coûteux de la holding + de la SCI... dont vous êtes, au final, le seul et unique associé d’une coquille vide = le meilleur moyen d’attiser l’incompréhension du banquier et de vous faire basculer vers un super prêt professionnel de 15 ans avec un taux piquant, au lieu de l’accession à un prêt classique sur 20/25 ans aux taux en vigueur !
La simplicité a du bon. Et oui, impressionner vos amis et tatie Janine en repas de famille avec votre magnifique Holding flambant neuve mais vide... ce n’est clairement pas la voie de la richesse...
1. Qu'est-ce qu'une SCI ?
Imaginez le but d'une colocation : payer moins cher votre loyer et donc gagner de l'argent. La SCI, c'est un peu ça : un moyen pour au moins 2 personnes (les colocataires de l'investissement) de mettre en commun des ressources pour investir dans l'immobilier. Donc en gros, la société a pour but de permettre à plusieurs personnes d'investir ensemble. Elle offre des avantages fiscaux et permet de protéger le patrimoine personnel des associés.
Les SCI sont souvent utilisées pour l'acquisition, la vente, la location et la gestion de biens immobiliers.
2. IR ou IS ? Le dilemme fiscal
C'est l'heure de choisir son camp dans la bataille fiscale. Un choix stratégique, un peu comme décider entre pizza ou sushis !
La SCI à l'IS est assujettie à un taux fixe d'imposition sur les bénéfices au niveau de l'entité elle-même. À l'opposé, la SCI à l'IR implique une imposition des bénéfices à titre personnel chez les associés, en fonction de leur participation dans la société et selon leur barème d'imposition personnel.
Un point important : on ne peut pas faire de location meublée en SCI à l’IR! donc pas de colocation ou de LCD… Sauf si cette exploitation n’excède pas 10% du total des revenus locatifs. Donc si vous voulez faire de la location meublée : choisis la SCI à l’IS.
Pour une SCI à l'IR, les résultats de la SCI s'ajoutent aux revenus des associés et sont taxés selon leur tranche d'imposition, pouvant potentiellement mener à une charge fiscale plus lourde pour ceux se trouvant dans les tranches supérieures. Dans le cas d'une SCI à l'IS, les revenus locatifs sont imposés à un taux de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfices, et à 25% au-delà pour les exercices ouverts à partir de 2022.
Bien entendu, il faudra rajouter l'impôt sur le revenu si vous sortez de l’argent de la société avec des dividendes ! ?
Les plus-values sont également traitées différemment. Dans une SCI à l'IR, elles bénéficient d'un régime d'abattement pour durée de détention, tandis que dans une SCI à l'IS, elles sont imposées au taux de l'IS, sans possibilité d'abattement, ce qui peut être moins avantageux pour les investissements de longue durée.
L'amortissement comptable, dont la déduction est possible uniquement au sein d'une SCI à l'IS, permet de diminuer le bénéfice imposable grâce à la prise en compte de la dépréciation des bâtiments (excluant le terrain), offrant un avantage fiscal notable sur le long terme. Cette déduction n'est (quasiment) pas disponible pour les SCI à l'IR, où les bénéfices sont calculés sans possibilité d'amortissement.
En somme, la sélection entre une SCI à l'IS et à l'IR doit être effectuée après une analyse approfondie des circonstances personnelles des associés, de leurs aspirations patrimoniales, de leur stratégie d'investissement immobilier et du bien visé.
Pour une destination du bien en habitation, vous pourrez choisir les deux. S'il s’agit de locaux commerciaux, professionnels, il sera opportun de s’orienter principalement vers une SCI à l’IS.
Vous voulez créer une SCI mais vous n'êtes pas encore totalement sûr(e) du choix fiscal ? Pas de panique ! Lors de la création de la SCI, vous avez 3 mois pour décider entre IR et IS.
⚠️ Si vous déclarez votre société à l'IR vous aurez la possibilité de la passer à l’IS, cependant si vous souhaitez switcher de l'IS vers l'IR c’est plus fastidieux… C’est possible, mais il y aura des démarches plus lourdes, notamment un paiement de plus value lors du changement.
3. La quête de la création de la SCI
La création d'une Société Civile Immobilière (SCI) peut sembler complexe, un peu comme monter un meuble IKEA. Vous pouvez le faire vous-même avec un peu de patience et d'organisation, ou bien appeler un pro pour éviter les crises de nerfs. Si l'idée de naviguer seul à travers les démarches administratives vous semble décourageante, sachez que vous avez la possibilité de confier cette tâche à des professionnels qualifiés. (Environ 1000€ HT pour la création, rédaction des statuts…).
Étapes clés pour la création d'une SCI :
Rédaction des statuts : Bien qu'il soit possible de recourir à des services en ligne pour cette étape, ces derniers peuvent présenter des limites. En présence de situations familiales particulières (remariage, enfants issus de différentes unions, questions de succession, etc.), il est conseillé de faire appel à un professionnel qui saura personnaliser vos statuts en fonction de vos besoins spécifiques.
Ouverture d'un compte bancaire professionnel : Cette étape est généralement réalisée dans la banque accordant le crédit.
Définition du capital social : La législation exige un apport minimal de 1€. Vous trouverez souvent des SCI créées avec 500 ou 1000€ de capital. Pour une SCI, vous n'avez pas “vraiment” besoin de faire le virement du montant à la banque pour obtenir une attestation de dépôt des fonds (comme pour SAS/SASU/SARL). Attestation qui est obligatoirement transmise au greffe pour valider la création de ces structures-là… Pour une SCI, ce n’est pas obligatoire.
Publication au Journal Officiel : Les frais varient mais restent accessibles, estimés entre 150 et 250€.
Déclaration au greffe du tribunal de commerce : Assurez-vous de la complétude et de la conformité de votre dossier pour éviter tout retour. Le dossier doit inclure le formulaire MO, une copie des statuts, le procès-verbal de nomination du gérant, le justificatif de publication dans un journal d'annonces légales, et divers justificatifs d'identité et d'occupation des locaux, environ 90€.
Notre Partenaire de Confiance : le Cabinet VERT
Lorsqu'il s'agit de concrétiser vos projets immobiliers à travers la création d'une Société Civile Immobilière (SCI) ou le suivi comptable de votre patrimoine, le Cabinet VERT devient votre allié incontournable :
Conseil personnalisé et sur-mesure : Chaque projet est unique. Ils offrent des conseils adaptés selon vos objectifs spécifiques. Une assistance de la création à la gestion comptable, aux choix déterminants pour vous et votre activité.Expertise Comptable Spécialisée dans l'Immobilier : Le Cabinet VERT apporte une valeur ajoutée inégalée grâce à son expertise profonde en comptabilité et fiscalité spécifiques au secteur immobilier (ils sont investisseurs... ?).
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4. Avantages vs Inconvénients de la SCI
La SCI est un outil juridique plébiscité pour la gestion et la transmission du patrimoine immobilier. Elle offre un cadre souple et attractif, mais, comme toute structure, présente aussi ses défis.
Ses avantages :
- Gestion patrimoniale optimisée : La SCI permet une gestion souple du patrimoine immobilier. Les décisions, telles que la vente ou la rénovation d’un bien, peuvent être prises collectivement, facilitant ainsi la gestion partagée entre associés.
- Transmission et succession facilitées : L'un des principaux atouts de la SCI réside dans sa capacité à simplifier la transmission du patrimoine. En effet, il est plus aisé de diviser des parts sociales entre les héritiers que de morceler un bien immobilier, réduisant ainsi les conflits potentiels et les coûts de succession.
- Avantages fiscaux : Selon le régime fiscal choisi (Impôt sur le Revenu ou Impôt sur les Sociétés), la SCI peut offrir des avantages fiscaux intéressants, notamment en matière de déduction des intérêts d’emprunt et d’amortissement du bien.
Ses inconvénients :
- Complexité et coûts de gestion : La création et la gestion d'une SCI impliquent certaines formalités administratives et comptables, pouvant engendrer des coûts supplémentaires et une complexité accrue, notamment en ce qui concerne la tenue régulière des comptes et des assemblées générales. Bref ça peut rapidement ressembler à un épisode de Game of Thrones, où chaque décision fiscale peut avoir des conséquences inattendues.
- Rigidité des engagements : Les associés de la SCI sont indéfiniment responsables des dettes sociales à hauteur de leurs apports. Cette responsabilité peut représenter un risque financier personnel si la SCI contracte des dettes importantes.
- Fiscalité potentiellement désavantageuse : Si la SCI présente des avantages fiscaux, elle peut également entraîner une fiscalité plus lourde dans certains cas, notamment en matière de plus-values immobilières ou lorsque les revenus locatifs sont élevés.
Imaginons un monde où acheter une maison avec des amis, de la famille, ou même avec des inconnus passionnés par l'immobilier est aussi facile que de partager une pizza. Bienvenue dans l'univers fascinant de la SCI ! Mais avant de vous lancer dans cette aventure commune, parlons d'un élément crucial : le pacte d'associés. C'est un peu comme les règles du jeu avant de commencer une partie de Monopoly...
5. Pourquoi le pacte d'associés est-il le super-héros de la SCI ?
Le pacte d'associés définit les règles du jeu entre les associés, protège leurs intérêts et assure que tout le monde rame dans la même direction. Sans lui, vous pourrez vous retrouver à pagayer seul dans un canoë prévu pour 6...
Les clauses super puissantes à ne pas oublier :
1. La clause de préemption : Imaginez que votre associé décide de vendre ses parts pour devenir éleveur de lamas au Pérou. La clause de préemption, c'est votre droit à dire "Moi d'abord !" pour racheter ses parts avant qu'elles ne passent entre les mains d'un inconnu aux ambitions incertaines.
2. La clause d'agrément : Cette clause vous permet de donner votre aval (ou non) à l'entrée de nouveaux venus. Ainsi, vous gardez le contrôle sur qui peut ou ne peut pas rejoindre votre petite communauté immobilière.
3. La clause de non concurrence : Ici, on parle de cette petite règle qui empêche votre associé de jouer un double jeu en démarrant une activité similaire de son côté, vous faisant concurrence (plus souvent pour les activités professionnelles que pour les SCI).
4. Clause de Buy or Sell : La situation est tendue ? Cette clause est l'équivalent d'un duel au soleil dans un western pour résoudre les conflits entre associés. Si deux membres ne peuvent plus se voir en peinture, l'un peut proposer un prix pour acheter l'autre. L'associé mis au défi doit alors décider : acheter à ce prix ou vendre ses parts pour le même montant. C'est une manière radicale mais efficace de régler un désaccord, en s'assurant que la SCI continue de rouler avec ceux qui sont vraiment à fond dans l'aventure !
Pourquoi tout cela est-il vraiment (ultra méga) important ?
Sans ces clauses, gérer une SCI pourrait s'apparenter à naviguer en eaux troubles sans boussole... Le pacte d'associés est là pour anticiper les conflits, simplifier la gestion au quotidien et s'assurer que tout le monde est sur la même longueur d'onde. C'est votre assurance pour une aventure immobilière sans accroc. Il permet de mettre noir sur blanc les "quoi", "qui", "comment" et "pourquoi pas" de votre projet commun, garantissant ainsi que le rêve immobilier ne se transforme pas en cauchemar logistique.
En conclusion, la SCI, c’est une baguette magique pour les investisseurs immobiliers : elle permet de dépasser les limites, d'optimiser la fiscalité, et de protéger son patrimoine. Pas pour tout le monde, certes, mais si vous pouvez jouer cette carte, elle peut s'avérer redoutablement efficace pour votre avenir !
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