Réussir sa visite immobilière : nos conseils et astuces pour trouver la pépite !
La visite immobilière est une étape clé de votre investissement immobilier. Mais lorsqu’on a pas l’habitude, ce n’est pas toujours évident de se sentir à l’aise en visite. On se sent parfois comme Indiana Jones, explorant un temple ancien à la recherche de trésors cachés (ou de pièges mortels).
Avant de vous rendre sur place pour une visite immobilière :
1. Assurez-vous de ne pas venir les mains vides
Dressez la liste des questions que vous pourriez poser durant votre visite : Quel type de chauffage est utilisé ? Le bien est-il aux normes électriques et énergétiques ? Quelles sont les dernières rénovations effectuées ? Quelle est l'exposition du bien (orientation : nord, sud, etc.) ? Y a-t-il des problèmes connus (humidité, isolation, fissures, nuisances) ?... La totale !
La visite immobilière c’est LE moment d’obtenir un maximum d’informations sur le bien.
Et si vous souhaitez obtenir une check-list de visite gratuite, je vous invite à visionner ma formation gratuite dans laquelle je vous offre une check-list et un simulateur de rentabilité.
2. Renseignez-vous sur l'histoire du vendeur
Est-il pressé de vendre parce qu'il part en voyage autour du monde, ou est-ce juste une vente classique ? Cela peut influencer le prix !
N’oubliez pas... le malheur des uns fait parfois le bonheur des autres. Nous, investisseurs immobiliers, vivons sur les divorces et les successions.
Vous aurez à ce moment-là des informations clés sur votre manière d’agir et les paroles à employer. Cela permettra de vous adapter à votre interlocuteur lors de votre visite, et de potentiellement négocier le prix d’acquisition.
Pendant votre visite immobilière : gardez les yeux grands ouverts !
1. À l'extérieur du bien :
Vérifiez la façade et la toiture. Si elles ont l'air plus fatiguées qu'un marathonien après sa course, méfiance... La façade est un poste de dépense très coûteux. Si elle est à refaire mais que vous omettez ces dépenses car vous ne l’avez pas vérifié, cela peut vous coûter cher !
Et puis si vous rénovez intégralement l’intérieur de la maison mais que vous avez des fuites, ce serait bien dommage de devoir tout reprendre… Si vous pouvez visiter les combles, c’est un plus.
Concernant la façade, il faudra détecter les fissures, les infiltrations (les traces de coulures d’eau vous donnent des idées), l’état de la cheminée. Une cheminée qui s’effondre et qui doit être démontée coûte +/- 13 000€, s’il s’agit d’une petite maison de ville sur 2 étages par exemple.
Vous l’aurez compris, ça peut vite chiffrer !
Renseignez-vous également sur le quartier : ambiance de village paisible ou le bronx après minuit ? L’environnement est très important, que ce soit pour vous si vous souhaitez occuper le bien, ou pour vos futurs locataires. Se sentir en sécurité est toujours plus agréable.
2. À l'intérieur du bien :
Durant votre visite immobilière, observez l’état général du bien : qu’est-ce qui est à reprendre ? La cuisine et la salle de bain sont-elles à refaire ? L’état des fenêtres et le double vitrage sont-ils ok ? Concernant l'isolation, prenez connaissance du DPE avant si possible, pour regarder quels murs il vous serait possible d’isoler pour gagner des lettres. Le score DPE est très important en immobilier.
Vérifiez l’humidité : il y a-t-il des tâches d'humidité ? Des remontées capillaires ? Si oui, c’est qu’il y a certainement une fuite quelque part... Est-ce sur la toiture ? Une canalisation ? S’il y a de grosses tâches d’eau au plafond, c'est potentiellement un dégât des eaux (qu’on appelle souvent DDE). L’assurance a-t-elle été prévenue, l’indemnisation effectuée ?
Renseignez-vous aussi sur la VMC : le bien est-il doté d’une VMC, le renouvellement de l’air est-il suffisant ? Parfois une salle de bain comprenant des traces d’humidité n’a pas de VMC branchée. Cela veut dire humidité à gogo… Pour tester une ventilation, utilisez la technique de la feuille de papier toilette. Vous la plaquez sur la VMC et vous observez si elle reste collée ou non. Si la réponse est oui, c’est que la ventilation est efficace. ✅
Vérifiez également que tout soit en ordre côté électricité et plomberie.
Pensez à bien vérifier la cave si le bien en dispose d’une. Les remontées de nappes phréatiques peuvent engendrer de sacrés dégâts ! Vérifiez la présence de puits, l’humidité, les remontées capillaires…
Enfin, l’exposition de l’appartement ou de la maison est très importante. Pourquoi ? Car l’entrée de lumière va impacter le DPE, la vie quotidienne, le prix du bien… À ne pas négliger !
Après la visite immobilière :
1. La réflexion : prenez le temps de digérer toutes ces informations (mais pas trop longtemps, car une bonne affaire s’envole rapidement).
2. L'estimation des travaux : si vous devez envisager des travaux, rappelez-vous que dans le monde de la rénovation, "ça coûtera juste un petit quelque chose" est le plus grand mensonge jamais conté ! Si vous avez la possibilité d’aller visiter avec un entrepreneur, c’est l’idéal, vous gagnerez du temps. Ou bien, utilisez mon estimateur de travaux.
Et surtout, rappelez-vous que chaque visite est unique. Parfois, on trouve des perles rares, et d'autres fois... c'est une bonne histoire à raconter autour d'un verre !
Enfin, il faudra prendre en compte l’occupation du bien. Il y a-t-il déjà des locataires ? Analysez également les diagnostics énergétiques pour obtenir des détails complémentaires, électricité, amiante…
Vous l’aurez compris, l’intégralité de ces éléments permet de chiffrer une bonne rénovation et de compléter votre business plan pour comprendre si votre opération immobilière est rentable, ou si cela va vous coûter bien plus cher que prévu ! ?
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