Pourquoi investir dans une location étudiante ?

Mes Tips & Astuces ! 

Quand vous désirez vous lancer, c'est toujours compliqué ! 

Immeuble de rapport / colocation? Location longue durée / Location saisonnière? Quel public viser ? Travailleurs d'usine ? Touristes ?  Etudiants ? 

Personnellement j'ai une clientèle majoritairement étudiante, à hauteur de 98%. 

 Voici pourquoi, j'aime particulièrement ce mode d'exploitation :

1/ Demande croissante

Avec une population étudiante en constante augmentation, la demande pour des logements adaptés ne cesse de croître. La France compte 3 millions d'étudiants, et 2,5% de plus à la rentrée 2022 comparé à la rentrée de 2021.

Qu'il s'agissent d'étudiants de nationalité française ou étrangère, la demande est bien présente, la France reste une belle référence en matière d'éducation. 

Et non, il n'y a pas que les filières classique économiques, sciences ou bien le droit. D'excellentes écoles de cuisine, Ducasse par exemple à Meudon (92); l'école de l'air et de l'espace à Salon de Provence (13); recherchez les facultés & écoles pouvant avoir un attrait pour la location étudiante autour de vous. 

2/ Rentabilité attrayante

La location étudiante offre généralement une rentabilité plus élevée que la location traditionnelle. En proposant des logements adaptés aux besoins de votre cible, vous pouvez optimiser votre investissement et maximiser vos revenus.

Les parents feront toujours de leur mieux pour que leur enfant soit bien, dans un logement confortable. J'ai récemment vu un luxembourgeois acheter un studio d'environ 20m2 dans le 7e arrondissement à 520.000€, pour qu'il puisse y passer tranquillement ses études. 

Si vous, investisseurs, vous proposez un logement de qualité, que les parents se sentent rassurés à l'idée de vous louer ce bien, ils payeront volontiers un peu cher. 

De plus, la plupart du temps la location étudiante s'adosse aux logements de petites surfaces, et, c'est le plus rentable. 

3/ Fiscalité avantageuse

Je ne vous l'apprends plus, la location meublée est fiscalement avantageuse, en choississant le régime LMNP réel, vous allez pouvoir déduire une multitude de charges, et réduire votre imposition à 0€ pendant quelques années. 

Pour plus de détails, je vous invite à reprendre cet article : Toutes les charges déductibles en LMNP

4/ Gestion simplifiée et tips

En confiant la gestion de votre bien à un professionnel, vous pouvez vous décharger des contraintes liées à la location (recherche de locataires, entretien). Personnellement j'ai constitué ma propre équipe, nous avons énormément d'arrivées fin aout/ début septembre, rentrée 2023 pour moi c'était 26 étudiants en 3 jours, autant vous dire que c'était sport ! 

Pour ma part, je loue principalement avec Studapart, Leboncoin, et la Carte des Colocs. Je privilégie les cautions des parents, je n'ai jamais eu de tensions/ impayés avec l'acte de cautionnement des parents, je les engage en les faisant écrire 2 paragraphes dans cet acte (tous les documents sont transmis dans la formation).

Concernant la durée, comme je vous l'écris, la plupart arrivent fin aout/ début septembre, je vous invite à leur demander l'année d'étude dans laquelle ils démarrent, si c'est la première année, vous avez une bonne chance de les garder 1/2/3 ans, j'ai des étudiants que je garde 3 ans et c'est un bonheur ! 

S'ils sont dans leur dernière année, vous savez d'avance que vous devrez remettre en location en juin d'après, voir avant s'ils doivent partir en stage à l'étranger. 

Ensuite 2 possibilités, soit il restent, banco ! Soit il ne se sentent pas bien dans le logement, ou bien ils se sont trompés dans l'orientation de leur études, ou bien ils ne s'entendent pas avec les membres de la colocation, et là, ils décident de partir. 

Dans tous les cas, je vous invite à leur transmettre un règlement de vie en colocation (si coloc), et un livret d'accueil pour qu'ils comprennent bien que vous propriétaire, ne devez pas intervenir pour chaque changement d'ampoule ou pour remplir le papier de l'imprimante.

5/ Sécurité de l'investissement

Un autre point important dans la location étudiante, comme je vous le disais au dessus, les étudiants ont une durée de vie dans votre logement, ils n'y resteront certainement pas pendant 5 ans. 

Personnellement j'ai environ 65% de mon parc immobilier, (constitué d'une cinquantaine de personnes) qui change de locataires tous les ans. 

Alors oui, c'est parfois fastidieux et les périodes de mi mai à début août sont pour moi plutôt chronophages, j'ai d'ailleurs décidé cette année de prendre une stagiaire pour m'aider sur la gestion intégrale. 

Mais, pour certaines personnes qui peuvent avoir peur des loyers impayés, des locataires que tu dois garder 10 ans et qui te dégradent fortement l'appartement, avec un public étudiant vous allez combler ce risque. 

Plus de contrôles de l'état de l'appartement, plus de turn-over, mais moins de risques. 

Nous avons tous des profils différents, et trouvons des intérêts dans différentes situations. Pesez le pour et le contre.

PS, pour réussir votre investissement, n'oubliez pas de:

• Choisir un emplacement stratégique, proche des universités et des transports en commun. Les lignes de bus, accès vélos, trottinettes.. sont fortement demandés par les étudiants.

• Adapter votre offre aux besoins des étudiants, bureaux obligatoires, internet haut débit, télévision... il faudra trouver un équilibre entre "rassurer les parents" & "créer un coup de coeur chez l'étudiant".

• S'entourer de professionnels pour vous accompagner dans votre projet, trouver un multi-technique qui pourra intervenir rapidement pour les petites galères du quotidiens, cela va rassurer les parents, qui n'ont pas la moindre envie de faire 300km pour changer un siphon d'évier, et vous, qui n'avez pas non plus envie de vous déplacer.

On vient également fournir du service complémentaire, sans impacter notre charge mentale. 

Pour les périodes de vacances locatives (en gros, quand l'étudiant part en janvier et que tu galères pour le remplacer, ou bien en juin quand tu n'as plus personne et que les locataires veulent arriver en septembre) je mets les chambres en location sur AIRBNB, je te propose de visionner cette vidéo pour en apprendre plus : Colocation en AIRBNB

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