Comment passer de la location nue à la location meublée ?
Au cours des dernières années, la demande pour la location meublée n'a cessé de croître dans les grandes agglomérations et les villes touristiques, que ce soit pour des séjours de courte ou de longue durée.
Les locataires, notamment les étudiants et les professionnels en déplacement, considèrent que les biens meublés sont plus pratiques, tandis que les vacanciers préfèrent le confort et l'aspect chaleureux des locations meublées par rapport aux chambres d'hôtel coûteuses et impersonnelles.
Les investisseurs quant à eux sont attirés par la location meublée en raison de sa rentabilité supérieure grâce à une fiscalité attrayante et des loyers plus élevés. Cependant, cette option ne convient pas à toutes les typologies de biens et la gestion peut être plus onéreuse en raison de la fréquence des changements de locataires.
Découvrez sans plus tarder pourquoi vous devriez opter pour la location meublée et comment le faire correctement !
1. Une fiscalité avantageuse !
La location meublée offre un régime fiscal nettement plus avantageux que la location nue.
Les revenus de la location meublée sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui vous permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus si ces derniers sont inférieurs à 33 200 € par an.
Si vous faites classer votre bien meublé de tourisme, vous pouvez même bénéficier d'un abattement de 71%. En comparaison, l'abattement sur les revenus de la location nue, considérés comme des revenus fonciers, est limité à 30%.
De plus, grâce aux amortissements, vous pouvez obtenir un abattement de 100% dans la plupart des cas. Si vous choisissez de déclarer vos loyers au régime réel, vous pouvez amortir le bien et réduire l'ensemble de vos charges, ce qui signifie que les loyers engendrés par votre activité de location meublée ne seront généralement pas imposables.
Ce régime fiscal avantageux permet une rentabilité nette décuplée pour un bien en location meublée. Un meilleur rendement locatif et une fiscalité attractive !
2. Un bail plus court, plus de liberté
Vous bénéficierez d'une excellente liberté contractuelle !
En comparaison avec la location nue ( Bail de 3 ans) , le bail initial de la location meublée est d'une durée d'1 an, à l'exception des baux de 9 mois pour les étudiants.
Par ailleurs, le préavis requis par le locataire est d'1 mois pour la location meublée, contre 3 mois pour la location nue, sauf en zone tendue où les deux régimes se rejoignent. Si vous avez besoin de récupérer votre bien immobilier pour le vendre, par exemple, le locataire n'a aucune priorité d'achat dans le cas d'une location meublée.
Egalement, si vous avez peur des impayés, vous êtes donc moins engagé avec une durée courte en location meublée.
3. On explose la rentabilité
En optant pour la location meublée, vous pouvez augmenter le loyer de votre bien immobilier d'au moins 20 % en moyenne par rapport à une location nue classique.
En saisonnier, les loyers mensuels peuvent même être trois fois supérieurs (et parfois plus selon la localisation).
Ainsi, la location meublée offre une rentabilité bien plus intéressante avec des loyers perçus plus élevés qui entraînent une rentabilité brute supérieure. En prenant en compte toutes les charges, la rentabilité nette sera également bien supérieure.
Bon maintenant...
Comment on fait pour switcher de la location nue à meublée ?
1. Négociez avec le locataire
Normalement... vous devez attendre la fin du bail, il faut que ce soit le locataire qui parte pour pouvoir basculer en location meublée.
MAIS ! le bailleur peut également simplement échanger avec le locataire pour que celui-ci accepte de louer le bien meublé.
Attention, un bailleur ne peut en aucun cas contraindre son locataire à changer le bail en cours de location, mais vous pouvez négocier tout simplement avec lui.
N'oubliez jamais le win-win ... en l'occurence si vous faîtes tout ça c'est pour y gagner en fiscalité. Donc que va y gagner votre locataire ?
Le deal doit présenter un avantage pour cette personne et y compris pour vous.
Vous pouvez lui expliquer qu'il/elle aura des conditions plus favorables pour le préavis par exemple, et potentiellement lui proposer un allègement de loyer sur une courte période en retour...
N'oubliez pas de signer un document afin de mettre fin au précédent bail de location, et une lettre d'acceptation de signer un nouveau bail en location meublée.
Les avantages c'est génial, mais suivre la réglementation c'est obligatoire.
2. On respecte la réglementation
Assurez-vous que le règlement de copropriété autorise la location saisonnière, en évitant les clauses restrictives, et idéalement, vérifiez s'il y a des activités libérales dans l'immeuble.
Car oui.. la location meublée est dites "commerciale" donc les clauses d'habitations bourgeoises pourraient vous contraindre à abandonner vos rêves de locations saisonnières.
Nous viendrons tout de même contraster la location meublée et la location saisonnière... en vous mettant à la place de vos voisins, il est plus contraignant d'avoir un appartement en location saisonnière avec des voyageurs pour 1 ou 2 nuits, qu'un locataire qui reste à l'année, en simple location meublée.
Si vous envisagez de proposer votre logement à la location saisonnière, vous devez remplir un formulaire Cerfa n°14004*02 pour faire une déclaration en mairie.
Si votre logement est situé dans une agglomération de plus de 200 000 habitants ou dans certains départements spécifiques, vous devrez également demander une autorisation de changement d'usage auprès de la mairie.
Si votre bien se situe à Paris ou dans les grosses agglomérations, vous devrez également effectuer une télédéclaration pour obtenir un numéro d'enregistrement qui devra être mentionné sur les annonces en ligne.
Renseignez-vous sur les sites des mairies, contactez la mairie car certaines villes imposent également un nombre maximal de locations saisonnières dans la ville.
3. Ne pas oubliez la base : les meubles !
Pour passer de la location à nue à la location meublée, vous devez fournir des équipements conformes à la destination de chaque pièce du logement.
Le Décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 détaille la liste des éléments de mobilier obligatoires pour un logement meublé, tels qu'une literie complète et un dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres à coucher, des équipements de cuisine complets, des espaces de rangement, des luminaires, et du matériel d'entretien ménagé.
Il est recommandé d'ajouter d'autres équipements comme une télévision, une machine à laver, un lave-vaisselle, du linge de maison et un accès internet pour les saisonniers, pour louer au meilleur prix.
Considérez cela comme un investissement pour votre location saisonnière.
Malgré les démarches administratives à réaliser, le passage de la location à nue à la location meublée s’avère être un choix très judicieux.
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