En octobre 2024, le marché locatif en France se caractérise par une tension particulièrement marquée. La demande de logements poursuit sa progression tandis que l’offre reste durablement insuffisante.

Au cours des derniers mois, le marché a connu une forme d’immobilisme : de nombreux propriétaires hésitaient à vendre, à conserver leur bien ou à engager les travaux nécessaires liés aux nouvelles exigences du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).

Malgré ces incertitudes, le besoin fondamental de se loger demeure inchangé, ce qui contribue à renforcer l’attractivité du marché locatif. Cette situation se traduit par une augmentation du nombre de candidats à la location et une tendance généralisée à la hausse des loyers, plaçant les propriétaires bailleurs dans un contexte relativement favorable malgré les mutations réglementaires en cours.

Dans ce climat, le gouvernement français travaille actuellement sur plusieurs pistes de réforme destinées à répondre à la crise du logement. Certaines de ces mesures pourraient reconfigurer de manière significative le paysage immobilier.

Fin du régime fiscal LMNP

La suppression du dispositif des Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP), envisagée pour le 1er janvier 2025, constitue l’un des changements potentiels les plus marquants. Ce régime offrait jusqu’ici un avantage fiscal majeur : la possibilité de déduire les amortissements du bien loué sans que ceux-ci ne soient pris en compte dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Le projet de réforme prévoit la réintégration de ces amortissements au prix d’achat, augmentant mécaniquement la plus-value imposable.

Cette évolution pourrait modifier la rentabilité de certaines stratégies d’investissement, incitant les propriétaires à revoir leur organisation patrimoniale. Parmi les pistes envisagées, la création d’une Société Civile Immobilière (SCI) apparaît comme une alternative intéressante pour ceux qui recherchent une fiscalité plus prévisible, une gestion collective du patrimoine ou une transmission facilitée au sein du cercle familial. Il convient toutefois de rappeler qu’une SCI implique au minimum deux associés et repose sur une gouvernance spécifique qui doit être anticipée.

Réduction du budget MaPrimeRénov’

Le dispositif MaPrimeRénov’, pilier de l’aide à la rénovation énergétique, devrait connaître une réduction budgétaire significative. Le financement global passerait d’environ 4 milliards à 2,5 milliards d’euros. Cette baisse pourrait avoir des répercussions sur le rythme des rénovations, dans un contexte où la transition énergétique constitue pourtant une priorité nationale. Les propriétaires devront potentiellement repenser leur stratégie de travaux, en s’appuyant davantage sur des arbitrages financiers internes ou sur d’autres aides locales.

Évolution de la loi « zéro artificialisation nette »

Le gouvernement envisage également d’assouplir les règles liées au « zéro artificialisation nette » (ZAN). Cette mesure, qui vise à limiter la consommation de terres naturelles ou agricoles, a créé des contraintes importantes pour de nombreux territoires. L’exécutif estime désormais que la crise du logement est étroitement liée à la raréfaction du foncier constructible. Un assouplissement permettrait donc de relancer la construction et de soutenir le développement de nouveaux projets, tant immobiliers qu’industriels. L’enjeu consiste à trouver un équilibre entre impératifs écologiques et besoins croissants en logements.

Extension du Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Afin de stimuler la construction et de faciliter l’accès à la propriété, l’État prévoit un élargissement du Prêt à Taux Zéro à l’ensemble du territoire. Aujourd’hui limité à certaines zones géographiques, ce dispositif pourrait devenir accessible à davantage de ménages. Une telle extension favoriserait non seulement l’achat de logements neufs, mais contribuerait également à fluidifier le marché dans les zones moins tendues, ce qui pourrait rééquilibrer une partie de la pression actuelle.

Allègement des normes et simplification des démarches

Le gouvernement entend par ailleurs simplifier un certain nombre de normes administratives afin d’accélérer les projets de construction et de rénovation. L’objectif est d’alléger les processus, souvent jugés complexes, pour permettre aux particuliers comme aux professionnels d’avancer plus rapidement dans leurs démarches. Le DPE pourrait également faire l’objet d’ajustements, notamment en ce qui concerne le calendrier de l’interdiction progressive de louer les logements les plus énergivores. Une révision de ces échéances offrirait un délai supplémentaire aux propriétaires concernés, dans un contexte de coûts de travaux parfois élevés.

À ce stade, l’ensemble de ces mesures demeure au stade de projets. Elles pourraient évoluer ou être précisées au cours des mois à venir, en fonction des arbitrages politiques et des discussions parlementaires. Le secteur immobilier reste donc dans une période de transition, marquée à la fois par des incertitudes réglementaires et par des opportunités liées à la dynamique persistante de la demande locative.

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