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J'étudie le marché immobilier à Poitiers, ville universitaire, capitale du Poitou, et l’un des marchés les plus rentables de l’ouest.

Entre ses prix encore accessibles, ses étudiants par milliers et un fort développement économique, Poitiers coche beaucoup de cases pour l’investisseur immobilier qui cherche un bon mix entre rendement, sécurité et plus-value.

Cap sur cette ville étudiante, connectée, et clairement sous-estimée.

Zoom sur la population à Poitiers : besoin de se loger ?

Avec 90 000 habitants et plus de 250 000 sur l’aire urbaine, Poitiers est le cœur économique de la Vienne.

Son positionnement est stratégique : à 1h20 de Paris et 1h00 de Bordeaux en TGV, connectée par l’A10, la ville attire des étudiants, cadres et familles.

Les trois grands piliers de son économie :

• Santé & recherche : CHU de Poitiers (près de 8 000 salariés) et cluster santé-innovation autour du pôle Biotech.
   

• Enseignement & université : deuxième plus grand pôle universitaire de la région après Nantes.
   

• Technologies & numérique : Technopole du Futuroscope, près de 10 000 emplois directs, dont Sopra Steria, Ekinops, Capgemini, MAIF, SFR Business, etc.
   

Traduction d'investisseur immobilier : des salariés qualifiés, des étudiants, des ingénieurs, des soignants… tous ont besoin de se loger. C’est ce mélange de profils qui rend la demande locative stable toute l’année.

Qu'en est-il de la population étudiante à Poitiers ?

Poitiers, c’est une ville étudiante par excellence avec plus de 30 000 étudiants chaque année (près d’un tiers de la population !).

• Université de Poitiers : 29 000 étudiants, 14 facultés, IUT et écoles (droit, médecine, lettres, sciences, sport).
   

• Écoles d’ingénieurs et spécialisées : ENSIP (énergie, environnement), ESCEM (commerce), IAE, ISAE-ENSMA (aéronautique, Futuroscope).
   

• Campus du Futuroscope : plusieurs centaines d’élèves ingénieurs et chercheurs.
   

Résultat : une demande locative énorme sur les studios, T1 et T2 meublés autour du campus, du quartier Hôtel-Dieu, et de la Gare-Centre (accès direct tram et bus).

Les loyers restent abordables (moyenne autour des 490 €/mois), mais le taux d’occupation est quasi total.

Les prix de l'immobilier par quartier à Poitiers

Le prix du mètre carré moyen global à Poitiers s'élève à 2 108 €/m².

Son évolution sur 5 ans : +21,5 %.

Le taux de logements vacants : 7,9 % (en dessous de la moyenne nationale).

Mais les écarts de prix restent marqués selon les quartiers et le type de bien.

Le centre historique, autour de l’Hôtel-Dieu, de la Préfecture et de la gare, affiche les prix les plus élevés : entre 2 200 € et 2 700 €/m² pour les appartements, et jusqu’à 2 800 € pour les maisons de ville.

Ce sont des secteurs patrimoniaux, prisés par les étudiants et jeunes actifs pour leur proximité avec les transports et les écoles.

Le rendement y est plus modéré, mais la liquidité à la revente est excellente, et les plus-values à long terme quasi assurées.

Autour du campus universitaire, de Saint-Éloi et de la Demi-Lune, les prix descendent légèrement : compte entre 1 700 € et 2 100 €/m² pour les appartements, et jusqu’à 2 300 € pour les maisons.

C’est le cœur du marché étudiant, avec une tension locative très forte.

Ici, les rendements à Poitiers oscillent entre 6 et 8 %, à condition de viser des logements rénovés et bien meublés.

Les quartiers Pont-Neuf, Chilvert et Poitiers-Sud offrent encore des prix attractifs : 1 600 à 1 900 €/m² pour les appartements, 1 800 à 2 000 €/m² pour les maisons.

Ce sont des zones à plus fort rendement à Poitiers, mais il faut vérifier la qualité des copropriétés et la régularité des locataires.

Idéal pour les profils investisseurs confirmés ou les projets de division.

Enfin, le secteur du Futuroscope et de Chasseneuil-du-Poitou affiche des prix légèrement supérieurs à la moyenne, autour de 2 000 à 2 400 €/m² pour les appartements et 2 300 à 2 700 €/m² pour les maisons.

C’est une zone d’avenir : pôle technologique, zone d’affaires, et bassin d’emplois qualifiés.

Ici, la colocation professionnelle ou la location meublée longue durée fonctionnent particulièrement bien.

Prix de l'immobilier par typologie de bien à Poitiers

• Studios / T1 : 1 900 – 2 400 €/m², loyers 400–500 €, très forte tension étudiante.
   

• T2 / T3 : 1 800 – 2 200 €/m², loyers 550–750 €, excellent compromis rendement + stabilité.
   

• Maisons / colocs : 2 000 – 2 500 €/m², colocation étudiante ou jeunes actifs = rentabilité > 8 %.
   

• Biens patrimoniaux (centre-ville) : jusqu’à 2 800 €/m², cashflow plus faible mais forte valeur refuge.
   

Lecture d'investisseur immobilier :

• Rendement : 6–8 % sur le campus ou Poitiers-Sud.
   

• Sécurité : centre / gare / Hôtel-Dieu.

• Plus-value : Futuroscope & Saint-Éloi.

Un marché locatif dynamique et tendu à Poitiers

Le loyer moyen d'une location à Poitiers est de 490 €/mois, avec un indice de tension élevé.

Poitiers est classée zone tendue (LocService 2025) : les biens rénovés se louent en moins de 15 jours.

On constate une demande forte sur les T1 meublés et T2 lumineux.

Les taux de vacance les plus bas se trouvent sur le campus universitaire, les axes tram et le centre historique.

Conditions locatives & fixation du loyer à Poitiers :

À Poitiers, contrairement à de nombreuses grandes villes, ce n’est pas une zone “tendue” au sens strict des encadrements de loyers : l’augmentation du loyer lors d’un renouvellement reste soumise à l’IRL (indice de référence des loyers) mais la fixation initiale d’un loyer est libre sauf pour les logements très énergivores (DPE « G ») qui sont interdits à la location depuis janvier 2025.  

Pour toi, investisseur :

• Tu restes libre de fixer ton loyer, mais garde un œil sur le DPE : un bien classé « G » = non louable.

• Ton budget travaux doit inclure cette mise aux normes énergétique dès l’achat, sinon la vacance ou les coûts explosent...

• Même si l’encadrement des loyers ne s’applique pas ici, les attentes locataires sont élevées en termes de qualité (isolation, chaudière récente, double vitrage) : un bien « acceptable » mais sans finition soignée risque une vacance plus longue.

Business plan de l'investisseur à Poitiers : coûts et risques

1. Si tu investis dans le parc ancien dans le centre : attention aux DPE E/F sur les immeubles d’avant 1975.

2. Gare aux légers risques d’humidité sur les logements bas et caves anciennes (rive gauche).

3. La taxe foncière est élevée à Poitiers (31,7 %) : à anticiper dans ton calcul de rentabilité nette.

4. Mieux vaut réhabiliter plutôt que d’acheter “déjà remis à neuf” : la création de valeur se fait dans la rénovation raisonnée.

Qu'en est-il de la location de courte durée à Poitiers ?

Avec plus de 300 000 touristes par an (Futuroscope, patrimoine, congrès), la location de courte durée saisonnière marche bien à Poitiers.

Mais attention :

• La LCD ne remplace pas la longue durée,
   

• La LCD est réglementée : déclaration obligatoire à la mairie, taxe de séjour, et interdiction dans certains immeubles en copropriété.

Les meilleurs secteurs pour la courte durée à Poitiers sont : Gare, Centre historique et proximité Futuroscope. Pour le reste, reste sur de la location meublée longue durée étudiante : plus stable et plus finançable.

Réglementation à connaître : meublés de tourisme et LCD à Poitiers :

À Poitiers, si tu envisages de faire de la location courte durée (LCD / type Airbnb), sache que ce n’est pas « tranquille et libre ».

Tu dois vérifier deux grands volets :

1. La déclaration / enregistrement du bien : sur le territoire de la Grand Poitiers Communauté Urbaine, tout logement mis en location touristique doit faire l’objet d’une déclaration via le téléservice «DéclaLoc». 

2. Le changement d’usage / durée maximale / contraintes localisées : selon le Code du tourisme et le Code de la construction et de l’habitation, une location à une clientèle de passage peut imposer une autorisation préalable si elle modifie l’usage du logement. 

 

Concrètement, regarde bien si ta commune, ou ton immeuble, impose un changement d’usage ou un enregistrement spécifique avant toute mise en location touristique. À Poitiers, l’obligation de déclaration existe. Si tu ignores cette étape, tu exposes ton projet à des risques : refus d’agrément, amendes, ou requalification en bail longue durée imposée.

Mon conseil : fais ton business plan sur la base d’une location meublée longue durée avant de compter sur du « short-term ». La location courte durée reste un bonus, pas le pilier.

Les grands projets urbains à Poitiers

Le grand projet “Poitiers 2030” : modernisation du centre, requalification de la gare et du quartier République.

Tram-bus BHNS en construction : liaison directe campus ↔ centre ↔ CHU.

Pôle numérique du Futuroscope : extension prévue à horizon 2027 (+ 3 000 emplois potentiels).

Résultat : la ville combine dynamisme économique, mobilité et attractivité, le trio gagnant pour l’investissement locatif.

Mon avis d'investisseuse sur l'immobilier à Poitiers

Oui, Poitiers est une très bonne ville pour investir en 2025.

Pourquoi ? Parce que tu peux viser du 6 à 8 % brut, dans une ville étudiante, stable et bien connectée.

Mais, comme toujours : rendement = vigilance.

1. Vérifie l’état énergétique, la taxe foncière et la micro-localisation.

2. Ne base pas ton plan sur la location de courte durée seule.

3. Prévois un scénario réaliste en longue durée meublée.

Poitiers, c’est une ville rentable mais technique : un bon cashflow si tu maîtrises ton bien, un flop si tu achètes à l’aveugle.
 

Poitiers fonctionne si tu cibles les bons quartiers étudiants et que tu structures ton projet : rénovation légère, gestion pro, et location meublée longue durée.

Anticipe la taxe foncière, les travaux DPE, et les règles locales de location.

Sources de cette analyse :

INSEE — Données locales Poitiers (86194)
LyBox — Analyse ville Poitiers 2025
Université de Poitiers — Chiffres clés étudiants
Laforêt, Trackstone, Horiz.io, Bevouac, Ouiker, Dividom — Analyses marché 2024-2025

Article rédigé par Emeline Siron

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