© Images : Geoffroy-Drouault - Ville du Mans

J'analyse pour vous le marché immobilier à Le Mans, dans l'Ouest de la France. Une ville connue pour ses 24 Heures… mais qu’on oublie souvent comme spot d’investissement locatif rentable et stable.

Pourtant, avec des prix encore très accessibles et une vraie tension locative, Le Mans coche plusieurs cases pour investir en immobilier.

Allez, c’est parti. Cap sur Le Mans, une ville au rendement supérieur à 7 % en moyenne, mais où le discernement fait toute la différence entre un bon plan et un achat immobilier galère !

L'immobilier, moteur économique n°1 à Le Mans

Le Mans, c’est 145 000 habitants et une aire urbaine de près de 350 000 personnes. La ville est le centre économique de la Sarthe, et son tissu d’emplois repose sur trois piliers :

• Industrie & logistique : Technoparc Sud et ZAC du Monné, avec des acteurs comme Valeo, NTN, Renault Trucks, Aérolia, et la plateforme logistique du Grand Lucé.
• Services & tertiaire : le secteur public, la santé et les assurances représentent une part croissante des emplois.
• Tourisme & sport mécanique : les 24 Heures du Mans génèrent chaque année des milliers d’emplois saisonniers et un flux touristique international.

Lecture d'investisseur immobilier : avec des emplois pérennes et des flux saisonniers, à Le Mans on constate une demande locative continue et des locataires avec profils variés : étudiants, jeunes actifs, familles, intérimaires, touristes.

Études supérieures à Le Mans : besoin de logements étudiants ?

Le Mans, c’est aussi une ville étudiante dynamique, avec plus de 14 000 étudiants recensés :

• Université du Mans : plus de 12 000 étudiants, avec des pôles forts en droit, économie, sciences, STAPS, et une offre de masters de niche (acoustique, gestion, informatique).
• IUT du Mans : 2 000 étudiants dans des filières très employables (GEA, génie civil, info, méca).
• Écoles d’ingénieurs : ENSIM (école nationale supérieure d’ingénieurs du Mans) et l’ITEM (Institut des Technologies de l’Environnement).
• Campus alternance & BTS : plus d’une dizaine d’écoles privées (Ynov, Epitech, Pigier, etc.).

Cible claire : à Le Mans, il y a une forte demande en studios et T2 meublés, autour du campus université, du quartier Bollée et du centre-ville (lignes de tram directes).

Les prix de l'immobilier Le Mans

Prix moyen du m² : 2 031 €/m² (source LyBox).
Évolution du prix du m² sur 5 ans : +25,5 %.
Rendement moyen à Le Mans : 7,1 %.

Prix moyen du m² et profil par quartier à Le Mans :

• Gares, Bollée, Préfecture : 2 200 - 2 400 €/m² Central, étudiant, rentable
• Université, Vauguyon, Miroir : 1 900 - 2 100 €/m² Bon mix rendement/stabilité
• Nord, Yvré-l’Évêque, Bellevue : 1 800 - 2 000 €/m² Familles/actifs
• Sud, Ronceray, Pontlieue : 1 600 - 1 800 €/m² Haut rendement, plus populaire

Voici ce que je te conseille :

Si tu veux du rendement locatif → investi dans les quartiers Sud, Ronceray, Pontlieue.
Si tu veux un mix entre rendement et revente → choisis Bollée ou Université.
Si tu veux du premium patrimonial → cible centre-ville et Gares.

Les prix du m² par typologie de bien à Le Mans :

• Maison T3 : 2.233 €/m²
• Maison T4 : 2.170 €/m²
• Maison T5 : 2.209 €/m²
• Maison T6 et + : 2.318 €/m²
• Appartement T1 : 2.100 €/m²
• Appartement T2 : 1.968 €/m²
• Appartement T3 : 1.820 €/m²
• Appartement T4 et + : 1.693 €/m²

Le prix moyen du m², au sein de Le Mans, est de 20% supérieur à la moyenne observée pour la totalité du département, soit 1.593 €/m². 

Le Mans : un marché locatif solide et tendu

Le Mans affiche un loyer moyen de 507 €/mois, mais les biens rénovés et bien situés se louent bien plus cher. La tension locative est forte : les logements partent vite (indice locatif > 8/10 selon LocService).

Et avec 10 % de vacance moyenne (INSEE), il faut choisir le bon quartier : dans les zones “travaux + vacances” tu perds ton rendement ; dans les bons axes tram / centre / université, tu remplis toute l’année.

Les données fournies par l'Observatoire Clameur présentent les loyers pratiqués par taille d'appartements. Ces indices sont établis sur la base des baux signés sur un an au Mans.

En moyenne, les locataires dépensent 11 €/m² (hors charges) pour loger en appartement au Mans. C'est le loyer médian, toutes surfaces confondues, calculé sur les 4 derniers trimestres.

Rapprochés de ceux enregistrés un an plus tôt, les loyers dévoilent une évolution de +10,7%, une tendance à la hausse.

Les risques et coûts techniques à prévoir dans ton Business Plan

1. Bâti ancien : une grande partie du parc immobilier à Le Mans date d’avant 1970. Attention aux coûts de rénovation énergétique (DPE E/F fréquents).

2. Risques d’humidité sur les rez-de-chaussée mal ventilés, surtout dans le vieux centre et les zones pavillonnaires proches de la Sarthe.

3. Taxe foncière maîtrisée (13,6 %) à Le Mans, inférieure à la moyenne nationale : un bon point pour le rendement locatif net.

Conseil terrain : ne sous-estimez pas les travaux de mise aux normes.
Le Mans, c’est rentable parce que les prix sont bas, pas parce que les biens sont prêts à louer.

Zoom sur la Location de courte durée à Le Mans

Le Mans attire une clientèle de passage (24 Heures, congrès, tourisme de week-end). Mais la location de courte durée n’est pas un levier structurel, seulement un complément de cashflow.

Les meilleurs emplacements sont : gare, centre-ville, proche circuit, en location ponctuelle ou événementielle. Le reste du temps, visez la longue durée meublée : elle est plus stable, et mieux finançable.

Vos chiffres doivent tenir même en location longue durée, sinon la banque ne vous suivra pas...

Projets urbains à Le Mans 

Le Mans a divers projets en cours :

• Requalification du quartier gare Sud (logements + bureaux + commerces).
• Modernisation du tramway (meilleure desserte Nord/Sud).
• Projet “Cité du numérique” et pôle universitaire élargi.
• Programme “Rive Sud 2030”, réhabilitation du secteur Ronceray et création de logements neufs.

Autrement dit, la ville se densifie intelligemment : des emplois, du transport, des logements.

Mon avis d'investisseuse immobilier sur Le Mans 

Oui, Le Mans est une très bonne ville pour démarrer ou renforcer un portefeuille locatif. Pourquoi ? Parce qu’on peut viser du 7 à 8 % brut, dans une ville universitaire, bien connectée (55 min de Paris), avec une fiscalité foncière raisonnable.

Mais qui dit rendement, dit risque. Donc :

• Attention au bâti ancien et aux DPE
• Attention à la vacance sur les mauvais secteurs
• Et gardez une stratégie long terme : un bien rentable, réversible en revente, pas un pari à court terme.

Le Mans est une bonne option si vous investissez dans les bons quartiers (Université, Bollée, Gares) et que vous sécurisez votre rendement sur de la location longue durée meublée. 

Location de courte durée = bonus ponctuel, pas stratégie principale.

Veillez à anticiper les travaux DPE, restez sous les 2 000 €/m² à l’achat, et soignez la décoration et votre gestion locative.

C’est ça, la recette d’une bonne rentabilité sereine ! 

Article rédigé par Emeline Siron

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