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Cap sur le Grand Est pour analyser le marché immobilier de Reims.

Ville de champagne, de cathédrale… mais surtout, en 2025, Reims est l'une des villes les plus intéressantes pour l’investissement locatif, notamment pour ceux qui veulent du rendement correct sans payer les prix de Paris.

Reims est une ville TGV, étudiante, avec un marché locatif très tendu et des prix encore abordables.

Population et piliers économiques de Reims

Reims, c’est environ 184 000 habitants et plus de 300 000 sur l’aire urbaine, au cœur d’un bassin d’emplois qui rayonne sur la Marne.
 

Son gros atout : le TGV Reims–Paris en environ 45 minutes, qui en fait une vraie ville de navetteurs et un point d’ancrage pour les actifs qui ne veulent plus payer les loyers parisiens.

Les principaux moteurs :

• Agroalimentaire & champagne : grandes maisons de champagne, logistique viticole, sous-traitants.
• Services & tertiaire : banques, assurances, sièges régionaux, fonctions support.
• Santé & enseignement : CHU, cliniques, université, écoles de commerce et d’ingénieurs.
• Industrie & logistique : plateformes autour de l’A34, A26, A4.

Ce qui signifie une base solide d’emplois locaux, plus un flux de navetteurs vers Paris et Marne-la-Vallée. À Reims il y a donc une demande locative diversifiée et pérenne entre étudiants, jeunes actifs, familles et cadres.

Population étudiante et besoins en logement à Reims

Reims est une ville étudiante importante du Grand Est, avec plusieurs pôles :

• Université de Reims Champagne-Ardenne (URCA) : droit, économie, lettres, sciences, santé.
• NEOMA Business School : école de commerce très réputée.
• IUT, écoles d’ingénieurs, écoles paramédicales, instituts spécialisés.

Les gros pôles étudiés se situent :

• autour du centre-ville et de la cathédrale,
• quartier Clairmarais / gare,
• secteurs Croix-Rouge / Moulin de la Housse selon les formations.

Ce qui fonctionne très bien à Reims :

• studios et T1/T2 meublés pour étudiants et jeunes actifs,
• T3 en colocation dans les quartiers bien desservis tramway / bus,
• meublé longue durée pour jeunes cadres (Clairmarais et hypercentre).

Les prix de l'immobilier par quartier à Reims

Les chiffres varient légèrement selon les sources, mais à Reims on est sur un prix moyen autour de 2 600 à 2 700 €/m² pour les appartements et environ 3 000 €/m² pour les maisons fin 2025.
 

Trackstone affiche une rentabilité moyenne de 5,3 %, une tension locative de 10/10 et une hausse des prix de +25 % sur 5 ans. D’autres sources comme Le Revenu évaluent le rendement brut aux alentours de 6,1 %.

Mais, comme partout, tout se joue par quartier à Reims.

Dans le centre historique / cathédrale / Boulingrin, on est sur les secteurs les plus chers et les plus patrimoniaux, avec des prix souvent entre 2 800 et 3 300 €/m² pour les appartements bien placés.

C’est idéal pour sécuriser la revente, moins pour un énorme cashflow.

Le quartier Clairmarais / gare est un point clé : bien desservi, dynamique, recherché par les actifs qui prennent le TGV. On tourne autour de 2 900 €/m² en moyenne, avec une demande très forte, notamment sur les petites surfaces de qualité.

Autour de Jean-Jaurès / Courlancy / Sainte-Anne, on retrouve un bon compromis : des prix plus contenus que l’hyper-centre, un cadre correct, et une clientèle mixte (familles + jeunes actifs). Les prix se situent majoritairement dans la fourchette 2 500 - 2 800 €/m².

Les quartiers Croix-Rouge, Orgeval, Europe proposent des prix plus bas, souvent entre 2 000 et 2 400 €/m², avec des rendements potentiellement supérieurs mais une gestion plus technique : copropriétés, image de quartier, rotation locative à surveiller. 

Prix de l'immobilier par typologie de bien à Reims

• Studios / T1 : environ 2 700 à 3 000 €/m², avec des loyers au m² élevés (profil étudiant / jeune actif). Le Revenu estime un loyer moyen autour de 13,2 €/m² à Reims, soit une rentabilité brute autour de 6,1 %.
• T2 / T3 : 2 500 à 2 800 €/m², très demandés par les couples, jeunes actifs et petites familles.
• Maisons de ville : souvent autour des 3 000 €/m², plus chères à l’achat mais intéressantes en division ou colocation.

Lecture d'investisseur immobilier :

• Pour viser un bon rendement à Reims sans se mettre dans une gestion trop compliquée : les T2 / T3 meublés à proximité du centre, de la gare ou des axes tram restent votre meilleur ami.
• Les studios près des pôles étudiants peuvent performer, à condition d’être propres, fonctionnels et bien gérés (rotation locative).

Marché locatif à Reims : tendu, fluide, intéressant

Les indicateurs sont clairs :

• rentabilité moyenne entre 5,3 et 6 %,
• tension locative 10/10,
• un nombre d’acheteurs supérieur d’environ 12 % à celui des vendeurs.

Concrètement, ça veut dire quoi pour vous ?
 

Qu’un bien bien placé, rénové, au bon prix se loue vite et se revend bien.

Reims fait d’ailleurs partie des villes citées dans les classements nationaux des villes les plus intéressantes en rendement locatif, derrière des métropoles comme Nantes, Toulouse ou Montpellier. 

Cibles principales à Reims :

• étudiants,
• jeunes actifs (souvent en début de carrière),
• familles locales,
• navetteurs vers Paris ou la Marne-la-Vallée.

Les risques et coûts techniques d'un investissement à Reims

Reims reste une ville majoritairement composée de bâti ancien ou années 60-80, donc :

• le score DPE est à surveiller,
• isolation, fenêtres et chauffage sont des postes de travaux à intégrer dans votre business plan,
• les ascenseurs et copropriétés vieillissantes sont à analyser.
   

Autre point, nous sommes dans une zone avec un climat relativement froid et humide l’hiver, donc il y a un vrai sujet sur la performance énergétique et le confort. Les biens mal isolés peuvent devenir difficiles à louer à moyen terme, surtout avec le durcissement des règles sur les passoires énergétiques.

Airbnb et meublés de tourisme : Reims encadre le jeu !

À Reims, la location courte durée n’est plus du tout en mode “freestyle”.

La ville a mis en place un cadre précis pour les meublés de tourisme, avec deux étages de contrôle : la réglementation locale et les règles nationales récentes.

D’abord, toute mise en location type Airbnb doit être déclarée en mairie, que le logement soit votre résidence principale ou un bien secondaire.

La démarche se fait via la plateforme dédiée (type DeclaLoc) et aboutit à l’obtention d’un numéro d’enregistrement. Ce numéro doit figurer sur votre annonce Airbnb ou autre site web de location. Sans lui, la mairie peut exiger le retrait de l’annonce et vous sanctionner.

Ensuite, la loi distingue clairement résidence principale et résidence secondaire :

• Pour une résidence principale : vous pouvez la louer en meublé de tourisme dans la limite de 120 nuitées par an. Au-delà, vous sortez du cadre légal.
• Pour une résidence secondaire ou un logement dédié à la courte durée, il ne suffit pas de “déclarer” : il faut une autorisation de changement d’usage. C’est la mairie qui décide, en fonction de la tension sur le logement dans le quartier. Elle peut parfaitement refuser si elle considère que la LCD retire des logements au parc résidentiel classique. 

À cela s’ajoute le mouvement national : les réformes récentes (type loi “Le Meur”) donnent plus de pouvoirs aux communes et aux copropriétés pour encadrer les meublés touristiques : limitation du nombre de nuitées, quotas par zones, possibilité de réserver certains secteurs aux résidences principales, renforcement des contrôles et des amendes en cas de non-respect.

À Reims, la location courte durée est autorisée mais strictement encadrée. Vous ne pouvez pas baser un projet uniquement sur Airbnb en espérant passer sous les radars.

Votre business plan doit être rentable en location meublée longue durée, avec éventuellement un petit complément en courte durée quand le cadre légal le permet. Si les chiffres ne tiennent que grâce à la location de courte durée (LCD), ce n’est pas un bon plan.

Les projets urbains notables à Reims

Reims poursuit plusieurs chantiers structurants :

• modernisation des abords de la gare TGV et du quartier Clairmarais
• amélioration des mobilités (tramway, bus structurants)
• valorisation du centre historique et des quartiers proches de la cathédrale
• développement de zones d’activités et de services autour de l’agglomération.

Ces projets soutiennent la demande locative et devraient continuer à tirer les prix de l'immobilier vers le haut à Reims, dans un contexte déjà très tendu.

Zoom express : pourquoi garder un oeil sur Épernay ?

Située à une trentaine de minutes de Reims, Épernay est une vraie ville à surveiller pour l’investissement locatif.

Les chiffres parlent d’eux-mêmes :

• rentabilité moyenne autour de 6 à 6,6 % à Épernay
• tension immobilière 10/10
• +37 % d’évolution des prix sur 5 ans
• prix moyens autour de 1 900 à 2 200 €/m², bien plus bas que Reims !

Épernay est une ville portée par :

• l’économie du champagne
• le tourisme (avenue de Champagne, maisons prestigieuses),
• une forte proportion de locataires (plus de 56 % des ménages).

Très clairement, Épernay coche la case “ville secondaire avec bon rendement à creuser”, surtout pour des stratégies long terme dans le Grand Est.

Mon avis d'investisseuse immobilier sur la ville de Reims

Est-ce que Reims est intéressante pour investir aujourd’hui ? Oui, clairement.

Parce qu'à Reims, vous avez :

• une tension locative maximale
• des prix encore raisonnables par rapport à Paris
• un TGV qui change la donne pour les navetteurs
• un rendement autour de 5,5 - 6 % atteignable sans aller sur des quartiers ingérables.

Mais, comme toujours :

• en investissement immobilier, le quartier fait 80 % du résultat
• le DPE et la copropriété sont non négociables
• votre stratégie doit reposer sur de la location meublée longue durée, avec une vision claire de votre locataire cible.

Reims fonctionne si vous ciblez les bons secteurs (centre, cathédrale, Clairmarais, axes tram), que vous rénovez correctement et que votre projet tient financièrement en meublé longue durée, sans dépendre de la courte durée.

Si vous ajoutez à cela une sélection rigoureuse de la copropriété et un vrai travail sur le DPE, vous obtenez un combo rendement + revente qui tient la route à Reims, sur les 10 à 15 prochaines années !

Sources de cette analyse :

Selexium – Marché immobilier Reims 2025

Trackstone – Reims & Épernay : rentabilité, tension et évolution des prix

Horiz – Indicateurs de rendement Reims & Épernay

Le Revenu – Comparatif de rendement vs grandes villes françaises

Groupe Quintésens – Focus investissement locatif à Reims

Grand Reims – Portail DeclaLoc meublés de tourisme

Article rédigé par Emeline Siron

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