Cap sur le marché immobilier et l'investissement locatif à Rouen, dans le département 76. Analysons cette ville d'un peu plus près... et voyons si Rouen mérite une place dans notre portefeuille d'investisseur immobilier.

Population et marché immobilier de Rouen en un coup d'œil

Rouen, c’est environ 115 000 habitants dans la ville centre, au cœur d’une métropole d’environ 800 000 habitants :

• une ville dense, très locative, avec plus des trois quarts de locataires

• une forte population étudiante (environ 20 % de la population, contre 11 % en moyenne nationale)

• un marché immobilier encore accessible, avec des rendements qui peuvent être élevés… à condition de bien choisir son secteur.

Le prix moyen de l'immobilier constaté sur Rouen ville tourne autour de 2 600 €/m², avec une fourchette large compris entre 1 800 et 2 800 €/m².

Il s'agit d'une grande ville universitaire, encore abordable, mais clairement plus tendue qu’il y a quelques années.

Rouen, ce n’est pas qu’une ville de carte postale avec sa cathédrale.

C’est aussi un gros pôle économique normand :

• plus de 50 000 entreprises et environ 440 000 emplois sur le territoire métropolitain

• des filières fortes : industrie, agroalimentaire, énergie, pharmacie, chimie, logistique, mobilité, numérique, santé.

On ajoute à cela le poids du port de Rouen (HAROPA Port) :

• premier port exportateur de céréales d’Europe de l’Ouest ;

• environ 18 000 emplois liés au complexe portuaire (dockers, logistique, industrie de transformation, services).

Quand il y a un port, de la logistique, de l’industrie et des services, il y a de l’emploi relativement diversifié. Et qui dit emplois, dit besoin de se loger en longue durée, en meublé et parfois en courte durée pour les déplacements professionnels.

Rouen, une ville étudiante avec de la demande locative étudiante

La métropole de Rouen revendique plus de 50 000 étudiants.

Rien que l’université de Rouen Normandie, c’est plus de 30 000 étudiants en 2024–2025, répartis en :

• UFR Santé

• Droit – économie – sciences politiques

• Sciences et techniques

• Sciences humaines et sociales

• IUT, écoles d’ingénieurs, IAE, etc.

À cela, on ajoute :

• les écoles d’ingénieurs et écoles spécialisées (santé, paramédical, commerce, numérique) regroupées sur la métropole

• une part importante d’étudiants internationaux.

Ce qui signifie un marché immobilier porteur pour :

• les studios et T1/T2 proches des campus

• les colocations bien pensées dans les quartiers bien desservis.

Mais attention : qui dit marché étudiant, dit aussi risque de vacance en été et rotation plus fréquente. Le business plan doit intégrer ce paramètre (loyers sur 11 mois, coûts de remise en état, etc.).

Où investir en immobilier à Rouen ?

À Rouen, les prix de l'immobilier restent globalement accessibles, avec de gros écarts selon les quartiers et l’état des biens.

 

• Hyper-centre / Cathédrale / Vieux-Marché :
  
  Biens de caractère, beaucoup d’ancien, très demandé pour la vie urbaine.
  
  Prix souvent au-dessus de la moyenne, mais forte tension locative, surtout pour les petites surfaces.

 

• Rives de Seine rénovées, quartier Luciline, secteurs en renouvellement :
  
  Plus de neuf ou de récent, bonne qualité d’isolation, attractif pour les jeunes actifs.
  
  Rendement un peu plus bas mais confort de gestion, moins de travaux lourds à prévoir.

 

• Quartiers plus populaires et/ou en requalification :
  
  Potentiel de rendement plus élevé, mais attention à la vacance locative, à la typologie de locataires et à la qualité du bâti.
  
  C’est souvent là qu'on peut trouver de “bons chiffres” à l’achat, mais aussi le plus de travail (rénovation, gestion).

 

En moyenne, l'immobilier à Rouen se situe autour des 2 600 €/m², avec des rendements bruts annoncés autour de 6–7 % sur certains secteurs, voire plus sur des projets optimisés type colocation ou division.

Comme toujours, ce n’est pas la ville qui est rentable.
Ce sont les micro-secteurs et la qualité de l'opération.

Marché locatif à Rouen : tension et loyers

Quelques repères pour se situer :

• Part des locataires : environ 76 % (c’est énorme)

• Loyer moyen d’un appartement T2 meublé : autour de 590 € par mois

• Loyer moyen global autour de 550 € (toutes tailles confondues).

Concrètement :

• Pour des petites surfaces bien situées (centre, proche tram, fac), la demande est forte, surtout sur le segment étudiant / jeunes actifs.

• Sur des logements plus grands dans des secteurs moins demandés, il faudra être très bon sur le rapport qualité / prix / état du bien.

Rouen n’est pas une ville “vide”, mais ce n’est pas non plus Paris :

si l'on surpaye, si le bien est mal placé ou mal géré, on peut vite se sentir passer en vacance locative ou en négociation à la baisse.

Airbnb et courte durée : Rouen encadre de plus en plus

Rouen ne laisse plus la location courte durée en roue libre. Depuis 2025, la ville a durci son encadrement des meublés de tourisme :
 

• obligation de déclarer son logement et de récupérer un numéro d’enregistrement auprès de la mairie ;

• ce numéro doit figurer sur l'annonce de location, sous peine de sanction et de retrait de l’annonce ;

• plafond de 120 nuitées par an pour une résidence principale, comme dans le reste de la France ;

• pour une résidence secondaire, on bascule sur un régime d’autorisation préalable de changement d’usage, que la mairie peut refuser si elle estime que le secteur manque déjà de logements pour les habitants.

 

À Rouen, on ne construit pas un business model 100 % Airbnb. Un projet d'investissement immobilier doit d’abord être rentable en location meublée longue durée, avec éventuellement un petit bonus saisonnier ou pro court séjour.

Le banquier ne sera pas rassuré si le plan de financement repose exclusivement sur de la location de courte durée (LCD) dans un cadre réglementaire qui peut encore se durcir.

Permis de louer à Rouen : filtre anti-passoires dans certains secteurs

La métropole de Rouen a mis en place, dans le cadre de son Programme Local de l’Habitat, un permis de louer sur certaines communes et sur des secteurs ciblés de la ville de Rouen, particulièrement touchés par l’habitat dégradé. 
 

Concrètement, sur une partie du territoire rouennais :

• avant de signer un bail, il faut déposer une demande d’autorisation préalable en mairie

• la ville vérifie la décence du logement (sécurité, salubrité, équipements essentiels)

• l’autorisation doit être renouvelée à chaque changement de locataire

• en cas de non-respect, les amendes peuvent monter jusqu’à 5 000 €, voire 15 000 € en cas de récidive.

Ce permis de louer, ce n’est pas juste de la paperasse :

• il force à avoir un bien propre (électricité, ventilation, humidité, structure)

• il peut rallonger un peu le délai de mise en location

• mais il assainit aussi le marché et limite les marchands de sommeil.

En pratique, cela veut dire qu'il faut :

• bien vérifier si l’adresse ciblée est dans un périmètre soumis au permis de louer

• anticiper ce délai dans le rétroplanning de mise en location

• intégrer le coût des mises aux normes éventuelles dans le budget travaux.

Risques locaux à Rouen : Seine, inondations et entretien

Rouen fait partie des territoires à risque important d’inondation (TRI) de la Seine.

Certaines zones en bord de fleuve sont soumises à des contraintes de PPRI (plans de prévention des risques d’inondation), avec des zonages rouge/bleu limitant les constructions ou imposant des prescriptions techniques. 

Concrètement :

• en bord de Seine ou en zone identifiée comme inondable, il faut systématiquement regarder les cartes de risques ;

• prévoir un budget entretien plus musclé sur les façades, menuiseries et parties enterrées (humidité, infiltrations, remontées capillaires) ;

• un bien qui a déjà connu un sinistre peut être plus difficile à assurer ou nécessiter des travaux spécifiques (drainage, étanchéité, ventilation).

À cela s’ajoutent les coûts classiques de rénovation en ville ancienne :

• ravalement de façade, traitement de la pierre ou de la brique

• reprise d’enduits, joints, toiture, menuiseries.

Ce ne sont pas des points pour fuir Rouen, mais pour affiner son budget travaux et éviter le “ah oui, je n’avais pas vu ça” au moment du ravalement ou du prochain PPRI.

Notre avis sur l'investissement immobilier à Rouen

Rouen coche beaucoup de cases intéressantes :

• grosse base économique (port, industrie, services, santé)

• 20 % de population étudiante et un parc de locataires très important

• prix encore accessibles avec des rendements bruts potentiellement élevés.

Mais qui dit rendement plus élevé, dit aussi plus de risques :

• risques liés aux secteurs fragiles (habitat dégradé, vacance, profils de locataires plus compliqués)

• risques réglementaires (permis de louer, encadrement de la LCD)

• risques techniques (ancienneté du bâti, humidité, inondation, copropriétés fatiguées).

Ce qui signifie que Rouen peut être une ville très intéressante pour investir en immobilier, à condition d'être rigoureux sur la zone et le type de bien.

Le business plan doit rester rentable en longue durée classique, sans surdépendance à Airbnb.

Il faut intégrer dès le départ le coût de la mise en conformité (diagnostics, remise à niveau, éventuels travaux structurels).

En résumé :

Investir à Rouen ? Oui, mais pas n’importe où, pas n’importe comment, et surtout pas en misant tout sur un scénario de location courte durée.

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