Direction la côte Atlantique, à Saint-Nazaire, pour étudier le marché immobilier. Bon ou mauvais plan pour investir ?

Une ville entre industrie, littoral et renouveau urbain, qui attire autant les ouvriers des chantiers que les cadres d’Airbus, les étudiants, et les amoureux de la mer. Et clairement, Saint-Nazaire est une ville qui mérite d’être regardée de plus près.

En pleine mutation, entre océan et industrie lourde, Saint-Nazaire coche plusieurs cases quand on cherche du rendement en tant qu'investisseur immobilier… à condition de savoir où mettre les pieds.

Une ville d'emplois industriels : besoin de se loger à Saint-Nazaire

Saint-Nazaire, c’est plus de 72 000 habitants et une aire urbaine qui dépasse les 150 000 avec sa périphérie.

C’est surtout une ville d’emplois industriels :

• Les Chantiers de l’Atlantique : près de 3 000 salariés directs, et plus de 7 000 emplois induits via les sous-traitants.
• Airbus Atlantic : environ 2 600 employés sur le site, spécialisés dans la fabrication des fuselages d’avions.
• Le Grand Port Maritime : plus de 1 500 emplois directs dans la logistique, le transport maritime et la maintenance.

Traduction immo : Des salariés stables, souvent mutés ou en mission longue, qui cherchent du logement fonctionnel et propre à proximité de leurs sites.

Des loyers réguliers, peu de vacance, et une vraie stabilité du parc locatif.

Et avec un rendement moyen autour de 5,5 %, on n’est pas sur du gros cashflow, mais sur du solide. Et encore, c’est une moyenne. ?

Le secteur éolien offshore (parc de Saint-Nazaire + maintenance) = des centaines de postes créés ces dernières années.

Études supérieures à Saint-Nazaire : les chiffres clés

Saint-Nazaire abrite plusieurs pôles de formation :
 

• IUT de Saint-Nazaire (Université de Nantes) : environ 2 000 étudiants, répartis sur 6 départements (Génie Civil, Énergie, Informatique, GEA, etc.).
• École d’Ingénieurs Polytech Nantes – campus de Saint-Nazaire : +800 étudiants, notamment dans le bâtiment, la maintenance industrielle et les énergies marines.
• AFPA et GRETA : des centaines de stagiaires et apprentis dans les métiers du bâtiment, de l’industrie et de la logistique.

En clair : une demande constante de T1 et T2 meublés, bien placés (quartier Ville-Port, centre, et zones à 15 min en bus des chantiers). Les baux étudiants de 9 mois sont soumis au Permis de louer (voir plus bas).

Logistique et port à Saint-Nazaire : zoom sur l'emploi

Saint-Nazaire est un bassin d’emploi structuré autour de la logistique portuaire et industrielle. Ici, vous touchez les métiers de techniciens, dockers, agents logistiques, caristes, préparateurs de commandes, chauffeurs poids lourds et ingénieurs de maintenance.

L’INSEE estime à plus de 20 % la part de la population active travaillant dans l’industrie à Saint-Nazaire, contre 12 % en moyenne nationale.

Et chaque nouveau navire ou projet Airbus, c’est des dizaines de ménages à loger temporairement ou durablement ! ?

Prix de l'immobilier à Saint-Nazaire par quartiers

• Front de mer / Saint-Marc / Villès-Martin : entre 3 800 et 4 500 €/m², c’est le secteur le plus cher, recherché par les cadres et retraités.

• Centre-ville / Ville-Port : autour de 3 000 €/m², avec une demande locative forte (proximité commerces, transports, fac).

• Quartiers rendement (La Bouletterie, Méan-Penhoët, Chesnaie) : 2 000 à 2 400 €/m², avec des rentabilités brutes entre 6,5 et 8 % selon les travaux.

• Projets neufs à la base sous-marine et au Petit Maroc : prix plus élevés, mais potentiel de valorisation important avec le réaménagement du port.

Méthode d'investissement simple : Si vous voulez du cashflow + une potentielle revente, ciblez plutôt La Bouletterie ou Méan-Penhoët. (permis de louer). Si vous souhaitez la sécurité et la valorisation, allez plutôt sur Ville-Port ou Saint-Marc.

Location de courte durée à Saint-Nazaire : à manier avec prudence

Saint-Nazaire attire les touristes grâce à sa côte, ses musées, ses croisières industrielles et sa proximité avec La Baule. La location courte durée peut être intéressante, mais ce n’est pas un eldorado sans règle.

➡️ Si vous louez quelques semaines par an : pas besoin de permis de louer, mais déclaration en mairie obligatoire.

➡️ Si vous louez à l’année en Airbnb, vous devenez un meublé de tourisme permanent : vous devez vérifier le cadre local, déclarer votre activité et respecter les règles du meublé professionnel.

⚠️ Contrairement à Paris ou Lyon, aucune loi de compensation ne s’applique ici (pas besoin de “remplacer” un logement d’habitation par un autre).
Mais restez prudent : vos chiffres doivent passer en longue durée, sinon votre banque vous bloquera.

Risques et coûts techniques à considérer 

Risques côtiers :

La ville reste exposée à la montée du niveau marin et aux tempêtes. Les zones basses (Ville-Port, front de mer) peuvent être concernées par des épisodes de submersion ponctuelle.
 

Salinité et entretien :

Les embruns accélèrent la corrosion sur les menuiseries, garde-corps, climatisations extérieures.

Préférez une peinture marine, de la visserie en inox, prévoyez un entretien annuel, et une ligne CAPEX “bord de mer”.

Moralité : sur Saint-Nazaire, votre cashflow immobilier se protège avec un entretien anticipé.

Projets urbains à Saint-Nazaire : emplois = logements

Saint-Nazaire se réinvente :

• Requalification du front de mer et du centre-ville
• Développement du quartier du Petit Maroc
• Éco-quartiers et nouvelle base portuaire pour les énergies marines.

Ces chantiers créent des emplois directs et indirects et boostent la demande locative autour des zones rénovées.

Le moment idéal pour se positionner ? Maintenant, avant que les prix ne s’ajustent.

Permis de louer et de diviser à Saint-Nazaire

Le permis de louer :

À Saint-Nazaire, vous ne pouvez pas louer partout librement. La CARENE (agglomération de Saint-Nazaire) a mis en place un permis de louer dans plusieurs quartiers précis pour lutter contre l’habitat dégradé.

Les zones concernées aujourd’hui :

• Méan-Penhoët
• La Bouletterie
• et une partie du centre-ville ancien (secteur République / Paquebot).

Ces quartiers concentrent beaucoup de logements anciens ou sociaux privés mal entretenus. Le but de la collectivité est clair :

1. Contrôler la qualité des logements avant mise en location

2. Éviter les divisions abusives et les marchands de sommeil

3. Améliorer l’image résidentielle de la ville.
 

Concrètement, si vous investissez dans ces secteurs :

• Vous devez déposer une demande d’autorisation préalable de mise en location avant de signer ton bail (Cerfa 15652*01 + dossier technique DPE, élec, gaz, amiante, plomb…).
• La mairie ou la CARENE peut mandater un opérateur pour visiter votre logement avant de vous délivrer l’autorisation.
• Si le logement est jugé non conforme, l’autorisation est suspendue jusqu’à travaux correctifs.
• En cas d’oubli, vous risquez jusqu’à 5 000 € d’amende, et 15 000 € en cas de récidive.

Le permis de diviser :

Toujours dans la même logique, la CARENE applique aussi un permis de diviser pour stopper la sur-densification dans certains quartiers (trop de studios, problèmes de stationnement et de déchets).

Avant de diviser un immeuble en plusieurs lots, vous devez vérifier si votre bien se trouve dans le périmètre et obtenir l’accord de la mairie.

Notre avis sur l'investissement immobilier à Saint-Nazaire

Oui, investir en immobilier à Saint-Nazaire est intéressant.

Parce qu’on peut y viser du rendement et de la stabilité, dans une ville à dynamique industrielle forte et à prix encore accessibles.

Mais rendement = risque.

Donc :

• Attention à la zone (proximité port, nuisances, stationnement, axes).
• Attention à la stratégie : ne misez pas tout sur du Airbnb. Vos chiffres doivent tenir en longue durée.
• Attention à votre budget entretien : mer = corrosion = coûts.

Avant d’acheter, faites votre stress-test bancaire, anticipez les travaux, et choisissez des quartiers où la demande reste équilibrée.

Conseil d’investisseur :

Ne voyez pas le permis de louer comme une contrainte, mais comme un filtre qualité. Les investisseurs sérieux qui rénovent correctement leurs biens sont favorisés : ils passent la visite sans souci, et profitent d’un marché plus sain, avec moins de concurrence “low cost”.

En revanche, si vous investissez à Méan ou à la Bouletterie, anticipez le coût des travaux de remise aux normes dans votre business plan, et ne signez rien avant d’avoir vérifié le périmètre CARENE (dispo sur ecorenove-carene.fr).

Saint-Nazaire fonctionne si vous achetez dans les bons quartiers, avec une stratégie claire (petite surface, rénovation, meublé longue durée).

Objectif : cashflow net sécurisé. Location de courte durée = bonus, pas pilier.

Cadre : respectez Permis de louer/Diviser, vérifiez les risques côtiers, budgète salinité. Là, vous sécurisez votre rendement !

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