Investir en immobilier au pied des pistes de ski : bon ou mauvais deal ?

Investir dans l'immobilier en montagne, notamment au pied des stations de ski, suscite des débats passionnés, surtout en période de raclette et fondue pour Noël.
Spoil alert : les prix sont souvent supérieurs à ceux de Paris, où le coût de l'immobilier est pourtant déjà élevé. Il est naturel de se demander si ces investissements valent vraiment le coup ? Plongeons au cœur de ce sujet intriguant !
Des prix en constante hausse ?
Le moindre qu'on puisse dire, c'est que le marché de l'immobilier en montagne n'est pas à plaindre. À Val-d’Isère, par exemple, le prix moyen dépasse les 12 000 €/m² en janvier 2025, soit 30 % de plus que Paris ! Courchevel, Megève et d'autres stations prestigieuses affichent également des chiffres vertigineux.
Mais ce n'est pas qu'une exception : de nombreuses stations voient constamment leurs prix grimper. D'ailleurs, la pandémie Covid-19 a joué un rôle clé en renforçant l'attrait pour le grand air en montagne. Résultat : une explosion de la demande, notamment de la part des retraités aisés et des investisseurs internationaux (Belges, Hollandais, Anglais).
Pourquoi les prix explosent-ils en montagne ?
La demande dépasse l'offre : la montagne et particulièrement la proximité avec les stations de ski disposent de peu d'espaces constructibles. Cette rareté augmente naturellement les prix.
Un marché prisé par une clientèle haut de gamme : beaucoup d’acheteurs paient comptant, insensibles à la hausse des taux d'intérêt.
Investissement stratégique : les locations saisonnières, très demandées, bénéficient de réglementations souvent plus souples que dans les grandes villes.
Une fiscalité avantageuse : contrairement aux métropoles, les stations ne sont pas soumises à l'encadrement des loyers ni à certaines contraintes énergétiques (DPE).
Un bon deal pour les investisseurs ?
Les avantages de l’investissement immobilier en montagne :
1. Des périodes intéressantes pour la location saisonnière : les stations comme Val-d’Isère ou Tignes, ouvertes tôt dans la saison grâce à leur altitude, garantissent une large période de location hivernale. La montagne est aussi appréciée en été pour son air frais et ses randonnées.
2. Une grande facilité pour louer en hiver : avec une clientèle internationale et des touristes réguliers, ces biens n'ont pas de mal à trouver leurs locataires durant la saison de ski.
3. Un statut patrimonial : acheter à la montagne, c’est aussi investir dans un bien « plaisir », qui peut vous servir de résidence secondaire tout en générant des revenus.
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Les inconvénients de l’investissement immobilier en montagne :
1. Prix d'achat très élevé : avec une moyenne de 14 000 €/m² dans certaines stations, l’investissement initial est conséquent.
2. Frais d’entretien élevés : le climat montagnard entraîne des coûts pour maintenir les biens en bon état (isolation, déneigement, etc.). À anticiper dans votre business plan !
3. Régulations à venir ? Certaines stations comme Chamonix envisagent de limiter les locations saisonnières, ce qui pourrait réduire la rentabilité.
➡️ Il faut garder en tête que la location en montagne est un business de saisonnalité. Vous faites votre chiffre d'affaires en hiver pendant la saison enneigée et en été durant la saison des randonnées. Le reste de l'année, vous faites souvent face à des périodes creuses, de vacances locatives. Ce à quoi vous ajoutez des coûts d'entretien élevés. Il faut donc vous assurer de bien réussir à louer en haute saison, pour pouvoir compenser le reste de l'année.
Les alternatives plus abordables
Si vous souhaitez investir en montagne sans casser votre tirelire, des stations plus petites ou moins connues offrent des opportunités intéressantes :
Les Pyrénées : prix moyens autour de 2 669 €/m², avec une hausse modérée de 1,2 % sur un an... (Bon ok, question neige on repassera, mes parents habitent à côté de Perpignan, la seule fois où je suis allée au ski, j'ai skié à moitié sur la terre.)
Les stations des Alpes du Sud : moins prisées mais offrant un bon potentiel de rentabilité saisonnière.
Conclusion
Investir en montagne et au pied des stations de ski peut être un choix intéressant si vous visez à faire de la location saisonnière et si vous souhaitez diversifier votre patrimoine immobilier. Cependant, il est essentiel de considérer les périodes de vacances locatives et frais annexes dans votre business plan. Veillez également à bien étudier les spécificités de chaque station de ski, les coûts associés et les évolutions réglementaires à venir.
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