Le Sud de la France attire depuis longtemps les investisseurs immobiliers en raison de son climat, de sa proximité avec la mer et de son attractivité touristique. Ces territoires offrent des opportunités aussi bien en location courte durée durant la haute saison qu’en location longue durée ou étudiante tout au long de l’année. Toutefois, cette attractivité a un coût. Dans de nombreuses villes emblématiques du Sud, les prix au mètre carré atteignent des niveaux élevés, ce qui peut limiter la rentabilité des projets. Il existe néanmoins des alternatives plus accessibles pour investir dans cette région sans supporter des prix excessifs.

Investir dans le Sud de la France : état des lieux du marché

Avant d’identifier les villes les plus abordables, il est utile de replacer le marché immobilier du Sud dans son contexte global. En juillet 2024, le prix moyen du mètre carré en France pour un appartement s’établissait autour de 3 944 euros. Dans le Sud, plusieurs villes largement connues dépassent largement cette moyenne.

Des communes comme Saint-Tropez, Cap-Ferret, Biarritz ou Cassis affichent des prix particulièrement élevés, souvent supérieurs à 7 000 voire 10 000 euros par mètre carré. D’autres villes attractives comme Cannes, Aix-en-Provence, Nice ou Bordeaux présentent également des niveaux de prix supérieurs à la moyenne nationale. Marseille fait figure d’exception relative avec un prix plus modéré, mais reste néanmoins au-dessus de nombreuses villes de province.

Ce constat met en évidence la nécessité d’élargir la recherche à des villes moins médiatisées, mais offrant un potentiel locatif réel et des prix plus accessibles.

1. Perpignan, une ville à fort potentiel

Perpignan se distingue par des prix au mètre carré particulièrement attractifs, avec une moyenne avoisinant 1 950 euros pour un appartement et légèrement moins pour une maison. Située à proximité immédiate de la Méditerranée et de la frontière espagnole, la ville bénéficie d’une localisation stratégique.

La présence d’environ 10 000 étudiants renforce la demande locative à l’année. Par ailleurs, les stations balnéaires voisines comme Saint-Cyprien, Leucate, Argelès-sur-Mer ou Collioure permettent de basculer facilement vers de la location saisonnière en période estivale, limitant ainsi les vacances locatives. Certains secteurs nécessitent toutefois une vigilance particulière, notamment en raison du taux de chômage ou de dispositifs comme le permis de louer.

2. Nîmes et son bassin de vie

À Nîmes, le prix moyen d’un appartement se situe autour de 2 247 euros par mètre carré, en dessous de la moyenne nationale. Ville historique au riche patrimoine romain, Nîmes bénéficie d’un climat agréable et d’une demande locative soutenue, notamment grâce à la présence de plus de 13 000 étudiants.

Les communes périphériques offrent également des opportunités intéressantes. À Saint-Gilles, par exemple, les prix chutent sous les 1 850 euros par mètre carré. Située à proximité de Nîmes et de la Camargue, cette zone permet d’envisager aussi bien de la location longue durée que de la location saisonnière, selon l’emplacement et le type de bien.

3. Béziers, entre mer et dynamisme urbain

Béziers affiche un prix moyen d’environ 2 020 euros par mètre carré pour un appartement. Son attractivité repose sur plusieurs facteurs, dont un patrimoine historique marqué, une proximité avec la mer et des projets de rénovation urbaine en cours.

La situation géographique de Béziers, à distance raisonnable d’Agde et de Narbonne, en fait une ville calme mais bien connectée. Elle attire des profils variés, allant des résidents permanents aux locataires saisonniers. Là encore, certains quartiers sont soumis à des règles spécifiques, comme le permis de louer, qui doivent être intégrées dans l’analyse du projet.

4. Carcassonne, un marché touristique structuré

Carcassonne se distingue par des prix particulièrement bas, avec un coût moyen d’environ 1 326 euros par mètre carré pour un appartement. La ville bénéficie d’une renommée internationale grâce à sa cité médiévale, ce qui soutient fortement le marché de la location touristique.

Avec une population dépassant les 45 000 habitants, Carcassonne offre un marché immobilier diversifié, allant des petits logements en centre-ville à des maisons plus grandes en périphérie. Cette diversité permet d’adapter la stratégie d’investissement en fonction du budget et du mode d’exploitation envisagé.

5. Arles, une localisation stratégique

Arles présente des prix légèrement plus élevés, autour de 2 600 euros par mètre carré pour un appartement, tout en restant inférieurs à la moyenne nationale. Sa localisation constitue son principal atout. La ville se situe à proximité de la mer et au croisement de plusieurs pôles attractifs tels que Nîmes, Montpellier, Avignon, Aix-en-Provence et Marseille.

Le marché locatif y est dynamique, porté à la fois par la demande étudiante et par l’activité touristique. Cette double attractivité permet de diversifier les stratégies locatives et de sécuriser les revenus sur l’année.

Conclusion

Le Sud de la France offre de réelles opportunités d’investissement immobilier à condition de dépasser les villes les plus connues et d’adopter une approche méthodique. Des prix d’acquisition plus bas ne garantissent pas automatiquement une meilleure rentabilité. Ils peuvent aussi s’accompagner d’une demande locative plus limitée, d’une démographie moins dynamique ou d’infrastructures moins développées.

Une étude de marché approfondie reste indispensable pour évaluer la tension locative, le profil des habitants, les bassins d’emploi et la desserte du territoire. Investir dans l’immobilier peut être une source de création de valeur durable, à condition de le faire de manière responsable, réfléchie et cohérente avec les réalités locales.

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