Success-story : Un Studio transformé en pépite !

Patrick Maia, agent immobilier et entrepreneur, a investi dans un bien atypique à Paris. Il vous raconte son histoire, écrite de sa main.

« Je suis Patrick Maia, conseiller immobilier indépendant au sein du réseau IAD, et aujourd'hui, je vous partage les détails de mon dernier investissement. Imaginez : un studio à deux pas de la place de la République, acquis pour seulement 4 500 € / m2. Oui, c'est bien réel ! Comment ai-je déniché cette perle rare ? La clé de mon succès ? Grâce à un réseau solide et efficace.

Les coulisses de mon investissement

C'était début 2022, un appel inattendu d'une collègue. Elle avait déniché une affaire qui semblait taillée sur mesure pour moi, connaissant mon attrait pour l'investissement immobilier. Quelques jours plus tard, lors d'un déjeuner, elle me présente les chiffres et m'emmène visiter un petit studio de 16m2. 

À ma grande surprise, je découvre un espace sans WC, dans un état déplorable. Mais, toujours prévoyant, j'avais amené mon artisan avec moi !  Ensemble, nous avons vite réalisé qu'il était possible d'installer un WC en se raccordant à l'évacuation des eaux usées de l'étage inférieur.

Vous sentez les procédures administratives arriver, n’est-ce-pas ? ? 
 

Revenu chez moi, l'esprit en ébullition, je me lance dans les préparatifs. Je demande un devis à mon artisan, récupère les documents nécessaires auprès de ma collègue, formule une offre, et entame des négociations avec les propriétaires. Et quelle négociation ! Pas moins de 13 propriétaires, presque un par mètre carré, tous héritiers dans le cadre d'une succession complexe. Après plusieurs semaines de discussions, de chiffrages et de visites, un accord est enfin trouvé. Nous signons une promesse de vente, incluant une condition suspensive essentielle : la création d'un WC.

Je vous laisse imaginer quelle serait la valeur de ce studio sans création possible d’un WC...
 

La suite du parcours s'est avérée être un véritable défi administratif. Obtenir l'autorisation de la copropriété pour se raccorder à la colonne commune n'était pas une mince affaire. Avec l'aide de mon artisan et de mon architecte d'intérieur, j'ai monté un dossier complet, auprès de l'architecte de copropriété afin de lui expliquer au mieux le projet et les travaux. 
En réalité, cette étape visait à démontrer notre professionnalisme à travers la présentation de plans détaillés et la souscription à diverses assurances, affirmant ainsi notre parfaite maîtrise du projet.Ces démarches, souvent longues et impliquant des plans d'architecte et parfois la convocation d'une Assemblée Générale Extraordinaire, s'avèrent également onéreuses, atteignant environ 1 500 €.

Suite à une série d'échanges par email, ponctués par un manque notable de réactivité de la part de l'architecte de la copropriété (nécessitant près d'une vingtaine de relances), j'ai finalement obtenu son autorisation à la fin de décembre, après deux mois d'efforts soutenus. On aurait dit que le Père-Noël avait décidé de me faire un clin d'œil ! ;)

La recherche d'un financement

La condition suspensive levée, il était temps de s'attaquer au financement. Pourquoi avoir commencé par les WC avant le financement ? Simplement parce que présenter un bien sans WC à un banquier, sans la certitude de pouvoir réaliser le projet, aurait été impensable. Même si cela signifiait "perdre" trois mois avant de chercher un financement, cette approche me semblait la plus logique.

Les démarches pour le financement ne furent pas sans embûches. Deux refus bancaires, dus à un historique professionnel encore jeune (malgré mes bons résultats, cela faisait à peine 2 ans que je m’étais lancé en tant que conseiller immobilier indépendant) avant de trouver la perle rare grâce à la mise en relation par Evermind. Emeline m’a mis en relation avec son partenaire bancaire. Qu’est-ce que c’est bon de parler à un directeur d’agence lui-même investisseur, et surtout qui comprend votre profil et projet ! 

Enfin, un accord de financement trouvé, à des conditions très avantageuses !

Peu de temps après, une offre de financement avantageuse est arrivée : un taux hors assurance de 3,29%, un différé de paiement total sur deux ans, un pré-financement des travaux sur trois ans, et le financement de l'intégralité du projet et des frais bancaires (soit 110% du coût), le tout pour un apport personnel de 500 € seulement. 

Cette bonne nouvelle a été suivie de l'ouverture de divers comptes d'épargne, de la souscription à plusieurs assurances et de la domiciliation des comptes. Il s'agissait sans aucun doute d'un accord gagnant-gagnant.

Quelques semaines plus tard, la signature de l'acte authentique s'est faite dans une ambiance de joie et de bonne humeur. 

De véritables défis à relever

Cependant, le projet était loin d'être terminé. À Paris, la fragilité des planchers des immeubles anciens est bien connue. Pour anticiper tout problème, j'ai décidé de faire appel à un huissier pour un constat avant le début des travaux. Ce processus a nécessité des discussions avec mes voisins immédiats, tant au-dessus qu'en dessous, et s'est complexifié lorsqu'il s'agissait de locataires, nécessitant l'accord des propriétaires. 

La coordination de ces échanges pour fixer une date commune pour la visite de l'huissier a été un véritable défi. J'avais prévu de démolir des murs, de travailler sur les sols, les plafonds et les murs mitoyens, et je voulais me prémunir contre toute accusation de dégradation suite aux travaux. Après un mois de coordination et un investissement d'environ 500 €, l'huissier a effectué son rapport, me permettant de démarrer les travaux en toute sécurité.

Une expérience enrichissante

Les travaux, qui ont duré plusieurs mois pour un espace de seulement 16m2, ont été un véritable apprentissage.
 

Deux leçons principales en ont été tirées : la première est qu'avec du recul, une meilleure gestion de la coordination entre l'architecte de copropriété, le banquier et l'huissier aurait pu me faire gagner un temps précieux. Dans le domaine de l'investissement, le temps est effectivement de l'argent. 

La seconde leçon concerne la durée des travaux, rallongée car réalisée par mon entreprise familiale, travaillant uniquement les samedis pour ne pas perturber son activité régulière. Bien que cette méthode ait permis de réduire les coûts, le ratio entre le temps passé, l'effort de gestion et la mise en location mérite d'être réévalué. 

Pour mon prochain investissement, je saurai ne pas sous-estimer les contraintes liées à une petite surface et privilégier un avancement plus rapide des travaux. Attention, les petites surfaces ont des problématiques qui leurs sont propres au niveau des travaux et de l’ameublement (optimisation d’espace, surtout à Paris où le moindre m2 vaut de l’or, meubles sur mesure coûteux avec délais de livraison importants qui se compte en plusieurs semaines…). 

Voilà, vous savez tout ! Je vous remercie pour votre temps et votre lecture. J’espère qu’elle vous a plu et que surtout, elle vous sera utile. Partageons et gagnons du temps en capitalisant sur les expériences de chacun ! 

Et n’oubliez pas, lancez-vous dans l’immobilier, entourez-vous de bons professionnels et faites du réseau, c’est une arme redoutable ?. »

Merci Patrick pour ce partage d'expérience.

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